Axmann, Mario, Maklerrecht

Axmann, Mario, Maklerrecht und Maklerwesen bis 1900. Eine rechtshistorische Untersuchung insbesondere der bürgerlich-rechtlichen Quellen (= Boorberg Wissenschaftsforum 12). Boorberg, Stuttgart 2004. 183 S.

Über die Entwicklung des neuzeitlichen Maklerrechts fehlt immer noch eine umfassende Untersuchung; auch sind bisher die Ursprünge des Instituts des mittelalterlichen amtlichen Handelsmaklers noch nicht hinreichend geklärt. Die vorliegende, unter Gottfried Schiemann entstandene Dissertation befasst sich vornehmlich mit der Entwicklung des Maklerrechts vom Beginn des 19. Jahrhunderts bis zum Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs unter besonderer Berücksichtigung des Immobilienmaklers. Für das 17./18. Jahrhundert war kennzeichnend die Trennung der Tätigkeit der amtlichen und der privaten Makler, welche als Gefahr für das Monopol der Handelsmakler galten. Weder das Allgemeine Landrecht noch der Code civil enthielten Bestimmungen über den Privatmakler, so dass wie im gemeinen Recht auch im preußischen Recht Unsicherheit über die rechtliche Einordnung des Zivilmaklervertrags bestand. In den 20er Jahren des 19. Jahrhunderts entstanden die ersten Maklerunternehmen für Grundstücksveräußerungen und Grundstücks- bzw. Wohnungsmietverträge. Eine Zuordnung der Grundstücksmakler zu den amtlichen Maklern erfolgte anders als noch im 18. Jahrhundert nicht mehr. Trotz Kritik am Monopol des amtlichen Handelsmaklers, der allerdings mehreren Restriktionen unterlag (Verbot der Proprehandelns; Bürgschaftsverbot), blieb der amtliche Makler mit dem ausschließlichen Recht zur Vermittlung von Handelsgeschäften bis zum Inkrafttreten des Allgemeinen Deutschen Handelsgesetzbuchs bzw. der Gewerbeordnung von 1869 bestehen (S. 103, 86 .). Nach dem Frankfurter HGB-Entwurf von 1849 sollte am Institut des amtlichen Maklers festgehalten, die Tätigkeit des nicht amtlichen Maklers jedoch zivilrechtlich anerkannt werden. Rechtssystematische Gründe versagten dem Immobilienmakler die Aufnahme in den Kreis der amtlichen Makler; Verträge über die unbeweglichen Sachen und damit auch deren Vermittlung galten nicht als Handelsgeschäfte. Im Übrigen wurde der Immobilienmakler dem Kaufmannsstand zugerechnet, da das vermittelte Geschäft kein Handelsgeschäft zu sein brauchte.

Demgegenüber war nach dem ADHGB der Immobilienmakler aus dem Kreis der Kaufleute völlig ausgeschlossen. Die Nichtaufnahme der Immobiliargeschäfte als Handelsgeschäfte beruhte auf der Beschränkung des Handeslsgesetzbuchs auf Warenumsatzgeschäfte und hatte mit dem Beruf des Immobilienmaklers unmittelbar nichts zu tun. Eine explizite ausführliche Regelung des Zivilmaklerrechts enthielt erstmals das sächsische Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 1254-1259), die mit kleinen Modifikationen von dem Dresdener Entwurf übernommen wurde. Da zum Maklerrecht der Redaktor v. Kübel keinen eigenen Entwurf vorlegen konnte, beriet die 1. BGB-Kommission das Maklerrecht auf der Grundlage des Dresdner Entwurfs, von dem nur die Eingangsnorm erhalten blieb. Die Kritik am E I (vgl. hierzu noch die Nachweise bei Jakob/Schubert, Beratung des BGB, Berlin 1985, S. 1388ff.) bewirkte, dass im 2. Entwurf auf Grund der Anträge Struckmanns die Regelung ausführlicher ausfiel. Jedoch gehen das Verbot der Doppeltätigkeit, die Möglichkeit der Herabsetzung des Maklerlohns für die Vermittlung von Dienstverträgen und die Nichtklagbarkeit des Ehevermittlungslohns erst auf die Reichstags-BGB-Kommission zurück (§§ 654-656 BGB). Das Handelsgesetzbuch von 1897 schaffte den (amtlichen) Handelsmakler ab, behielt aber für die Vermittlung von Handelsgeschäften die Sonderregelung in den §§ 91-102 HGB bei (zur Reformdiskussion vgl. W. Schubert, Akademie für Deutsches Recht. Protokolle der Ausschüsse, Bd. V, 1997, S. XXVIIf., 329ff., 383ff., 402ff., 455ff., 467ff.). Die Novellierung der Gewerbeordnung (1883) hatte der Verwaltungsbehörde die Verpflichtung auferlegt, einem gewerbsmäßigen Vermittler von Immobiliargeschäften bei Unzuverlässigkeit die Tätigkeit zu untersagen, obwohl dem Reichstag keine konkreten Hinweise auf erwähnenswerte Missstände bekannt waren (S. 106ff.). 1898 lehnte der Deutsche Juristentag eine Konzessionierung der Immobilienmakler nach längerer Diskussion ab (S. 160ff.).

Als Fazit stellt der Verfasser heraus, dass das BGB das bisher zersplitterte Zivilmaklerrecht unter Berücksichtigung der Maklertypen vereinheitlicht und in diesem Zusammenhang auch der wirtschaftlich gestiegenen Bedeutung der Immobilienmakler Rechnung getragen hat. Man kann auch nicht von einer nur rudimentären Regelung sprechen, da das BGB die meisten der damals bekannten Streitfragen und Probleme aufgegriffen hat. Insoweit stellen die §§ 652-656 BGB für das Maklerrecht einen erheblichen Fortschritt dar und boten eine gute Grundlage für die Weiterentwicklung dieses Rechtsgebiets durch die Judikatur und die Rechtsdogmatik. Der Verfasser hat die Normengeschichte des handels- und zivilrechtlichen Maklerrechts insbesondere für das ADHGB und das BGB bis in die Details dargestellt. Verdienstvoll ist vor allem die quellenmäßige Erschließung des Handelsmaklerrechts und des Zusammenhangs desselben mit den zivilrechtlichen Regelungen. Leider fehlt eine ähnlich breite Rechtsprechungsgeschichte im Zusammenhang mit der Dogmatik des Maklervertrags. Sehr knapp ist auch die Entwicklung des Berufs des Grundstücks- und Immobilienmaklers behandelt (S. 37ff., 104ff.), eine Materie, für die allerdings primär die Sozialgeschichte zuständig ist. Insgesamt liegt mit dem Werk Axmanns eine zuverlässige Gesetzgebungsgeschichte des neuzeitlichen Maklerrechts vor, auf der weitere Darstellungen insbesondere für das 20. Jahrhundert aufbauen können.

Kiel

Werner Schubert